【新闻】创建休闲农庄你不得不了解的土地政策黄珠子草

创建休闲农庄你不得不了解的土地政策

随着乡村振兴战略的实施，各地掀起了一股休闲农庄建设的热潮。但在我们进行休闲农庄服务的过程中，发现有些农庄主不懂政策，盲目建设。等到建成后，有关部门前来检查，才知道自己已经严重违法，建成的房屋、果园等都被强制拆除，损失很大。因此有必要提醒各位农庄主，做农庄建设有必须要了解的土地政策。

一般农庄是要流转土地，做到“有山有水有点田”，所以对这些山、水、田的性质及相关的政策必须搞清楚。

1、明确土地用途

《中华人民共和国土地管理法》第一章第四条:国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

2、根据土地用途合理布局

一般农庄流转的土地主要是农用地和未利用地，有实力的农庄能弄到建设用地。农用地中一般流转较多的是基本农田和一般农田。有些农庄在基本农田里种果树、挖鱼塘甚至建房，殊不知这已经违法了。《基本农田保护条例》第十七条：禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。所以基本农田没有很大的利用空间，可以考虑进行稻田综合种养，也可以建大棚种菜，这都是比较高效利用途径。基本农田的流转租金贵，用途有限，所以建议流转时基本农田不要太多，够用就可以了，不要指望在基本农田里种粮赚大钱!一般农田相对基本农田没有那么严格。在有批准手续的前提下，比如新建宅基地，就可以建造房屋。当然建果园肯定没问题，所以可以适度多流转。

林地的利用要特别小心，千万不可毁林建果园或建房。《土地管理法》规定，林地同耕地、园地、草地一样，均属于农用地，无论是临时还是长期使用土地进行房屋建设，均应经有关机关审批，要走农转建的手续。

同时，林地又不同于其他农用地，根据《中华人民共和国森林法》及其实施条例，以及《占用征用林地审核审批管理办法》等法律法规，需要将林地转为非林业建设用地的，必须先向县级以上林业主管部门提出用地申请，经林业主管部门审核同意后，凭使用林地审核同意书，到同级土地行政主管部门办理建设用地审批手续。如果不经以上手续，擅自改变林地性质建设，则可能收到责令拆除房屋、恢复林地并罚款等处罚措施。

其实，农庄最好要有林地。可以在不破坏林地性质的情况下开展建设，如建特色树屋、活动木屋，建森林营地，建生态停车场，进行林下养殖等等。

未利用地虽然租金便宜，用途广泛，因为地力较差，也要考虑利用的价值大不大，当然可以申请成为建设用地。

3、合理利用设施农业用地

设施农业用地是指：直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。设施农业用地按农用地管理。国土部、农业部《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》要求：“设施建设应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置的土地，不占或少占耕地，严禁占用基本农田。确需占用耕地的，也应尽量占用劣质耕地，避免滥占优质耕地，同时通过工程、技术等措施，尽量减少对耕作层的破坏。”一般而言，不影响土地耕作，仅用于辅助农业种植的简易大棚不属于设施农业。但如果属于“工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室”或是“育种育苗场所、简易的生产看护房”等已固化附着于土地之上，不易复垦，且对土地耕作利用产生影响的农业设施，则应当认定为设施农业，要严格按上述通知执行。

所以设施用地一是土地不能硬化，二是不能超标准建房。近来大棚房的整治让很多农庄老板血本无归，他们以为设施农用地可以建房，却不料已经违法。当然设施用地可以充分利用设施的优势，开展高端的草莓、花卉的种植，也可以在里面开展亲子活动，把地面用沙铺上去，盖上地布之类的东西就可以了。不违背政策，不影响效果，充分加以利用。

4、土地流转的租期

不同土地的承包期有长有短。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条明确：耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年。所以在进行土地流转时要考虑土地承包期的长短，以确保投资的合理性。

做农庄不容易，庄主们一定要了解土地政策，不要寄希望于打擦边球而违法。类似于大棚房，不整治就没有问题，一旦开始整治，谁都没有办法，只能拆除，造成的巨大损失也只能自己承担。所以不违背政策，吃透政策，用活政策，争取政策支持和保护，是进行农庄建设重中之重。

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