房地产调控政策受两会关注 房地产税改革亟待推进

如今我国房地产行业发展中存在很多问题，有的人可能买了几套房，有的人一套都买不起，房价上涨让大部分人望而却步，房地产调控政策也在不断完善。

2016年12月中旬的中央经济工作会议上，首次提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”，2017年一线城市等热点城市区域调控可能全面升级。

据中国报告大厅发布的2017-2022年中国房地产行业投资发展策略报告显示，截止日前，从2016年9月30日以来的一系列楼市调控政策已经出现在28个城市，出台了各种相关房地产的新政接近80次。

解决问题必须抓住本质。近年来，在房地产市场饱和后，令人困惑的是，需求仍然不合常理地强劲增长，诸多调控措施对抑制楼市泡沫作用有限。究其原因，在于没有抓住过度投资需求的本质并加以有效的约束。

房地产健康发展长效机制正一步步进入人们的视线。如何完善房地产调控政策及加快研究建立房地产“基础性制度和长效机制”成为今年两会的一个热点话题。

开征房地产税可“一箭多雕”

第一，房地产税是抑制过度投资需求的重要而有效的措施。基于避险和增值考虑，部分居民适度购房投资不仅没有错误，而且合理与必要。问题是目前缺乏约束占用更多资源的手段和机制，导致房地产投资需求过度。为此有必要开征房地产税，且将税率确定在使投资房地产与投资制造业边际收益相等的均衡水平。因为，适当的税收负担，可使投资者失去过度投资房地产的内在动力，进而增加住房有效供给，降低住房租金。

第二，房地产税是引导资源合理配置的杠杆机制。房地产税会抑制过度投资，调整房地产需求侧结构，既可以促进整体供给侧结构性改革，也可以推动资金、人才等要素从房地产业配置到战略性新兴产业等实体经济中去，最终促进结构调整、产业升级和经济转型，从而保障我国经济实现可持续繁荣。当然，这也需要其他措施配套进行。

第三，房地产税是多项改革的中心节点和前提条件。研究发现：目前多项改革的前置条件均指向财税制度和财税体制改革，财税改革的重要内容和前置条件就是房地产税的开征。首先，这是税收结构调整的内容与途径。改变房地产税收中交易税过重、持有税过低的不合理结构，需要开征房产持有税；改变整体税收中直接税比重低、间接税比重高的不合理结构，需要开征房地产直接税；改变“营改增”后地方缺乏主体税种的税收结构，需要开征房地产地方税。其次，这是改革财税体制的条件和内容。改革中央与地方财权与事权不对应的体制，提高地方税收占比，需要开征房地产地方税；将地方土地财政改为税收财政体制，需要房地产税等税收收入替代土地出让金收入。再次，这是完善收入分配和公共财政等制度的条件。开征房地产税并将税收用于当地公共服务和中低收入住房保障，实现收入二次分配，可以增加社会公共福利，有利于促进社会公平，实现包容性发展。

房地产税已成为必选项

“有关部门正在按照中央要求开展工作”，随着住建部副部长陆克华此前对房地产税的这一表态，人们逐渐意识到：这一税种，是房地产基础性制度之一。

作为财税领域的专家，贾康对房地产税有较深刻的认识。他向记者表示，房地产税有多重功能，包括促进房地产健康发展、优化政府职能、调节收入分配、配合提高直接税比重等等。

“对于房地产业自身而言，房地产税会使房地产的长效机制对接到中央强调的基础性制度建设上去。”贾康认为，中国房地产业的长期健康发展，需要有相应的土地制度、住房制度，以及税制、投融资制度等。不能说房地产税能决定一切，但它是必选项中的一项。

“你说房地产税是万能的不对，但是该选的又不选，又是万万不能的。”贾康说，应加快房地产税改革，进度要决策层统筹考虑。“房地产税不应该再等了，应该尽快进入一审程序，即便一审可能不会被通过，但是大家可以提出具体的优化建议，这样才能真正推进。”

贾康认为，房地产调控政策要长短结合，标本兼治。在他看来，纵观房地产调控十几年的历程，中国在房地产调控的短期治标方面，已经竭尽全力。而“长期治本的政策还不够格，目前必须要做好基础性制度建设，形成长效机制。”

当然，房地产税的推进过程也会面对既得利益者的阻力。贾康说，改革到了深水区，要突破利益固化的藩篱。这个利益可能不仅仅是有多套豪宅的富人，对很多普通人来说，买房后愿意不愿意缴这个税，也是一个问题。从调节贫富分化的角度来看，房地产税就是要让有多套住宅的人多缴税。

贾康认为，房地产税对房价影响是积极的，会促进房价稳定和整个房地产市场的健康发展。他认为，房地产税不会导致资本外流。“西雅图、温哥华税收比我们更厉害，如果外流一定是别的问题，而不是税的原因。”他说。

“目前来看，大多数三、四线城市房地产市场仍以去库存为主，还没有出现过热现象。但是，可以肯定的是，现在一、二线城市的调控政策都可以成为储备政策。”贾康向记者表示，从短期来看，各地各部门齐心协力遏制房地产炒作是必然的。

相信2017年我国房地产税推进过程将不断加速，不过实行房地产税也要因地制宜，不能照搬其他国家，应该给出一定的区间，让地方自行设置本地区合适的税率。